Finalmente, tras varios años de idas y vueltas, el Senado trataría esta semana el proyecto de nueva Ley de Alquileres, que cuenta con media sanción de Diputados en 2019. ¿Qué soluciones brinda y cuáles son sus vacíos?
Después de largos años de espera y con un nuevo gobierno que a poco tiempo de asumir ha debido enfrentar una situación inédita de crisis económica, social y sanitaria que por su combinatoria no tiene antecedentes, este jueves el Senado de la Nación podría sancionar la nueva ley de alquileres.
Si bien se trata de un proyecto que busca hacer equilibrio entre los intereses de los inquilinos, los propietarios y las inmobiliarias —que también son propietarias, en su mayoría, de gran parte de la vivienda ociosa de la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo— en este contexto de pandemia resulta un aliciente pero continúa siendo insuficiente como respuesta al grave problema de déficit habitacional que aqueja a la población trabajadora del país, y que en estas últimas semanas con el avance del Covid-19 se visibilizaron drásticamente las condiciones indignas de vivienda.
Más allá del texto de la nueva ley, que en Nuestra Propuesta se analizó en reiteradas ocasiones, el debate debe incluir según reclaman las organizaciones populares y de inquilinos una extensión, al menos hasta marzo de 2021, del Decreto presidencial que prohíbe aumentos y desalojos en todo el territorio nacional. Así lo consideró la Federación de Inquilinos Nacional que remarcó que es necesario que el decreto 320/20 se extienda hasta el próximo año. Empero, dadas las condiciones extremas de vivienda en la que no menos de cuatro millones de personas tienen dificultades para acceder al hábitat en condiciones de dignidad, también reclamó el debate de una ley “que solucione el problema del acceso a la vivienda en Argentina”.
La nueva ley de alquileres que el Senado podría aprobar esta misma semana ¿aporta alguna solución? Al problema estructural de la vivienda en Argentina, de seguro que no. Pero sí facilita en algunos aspectos la vida de los inquilinos, quienes históricamente en este país siempre llevaron las de perder.
Entre los puntos más sobresalientes del proyecto que el Senado se aprestaría a sancionar en las próximas horas, se destaca que el ajuste de los alquileres deberá realizarse mediante un índice conformado en partes iguales por las variaciones del índice de precios al consumidor del Indec por el de los salarios, conocido como Ripte. Por otra parte, los contratos de se fijan en un plazo mínimo de 3 años —en la actualidad son 2— y se aclara explícitamente que el pago de las expensas extraordinarias quedan a cargo del propietario. También, esto es importante, se regula el valor del depósito que el inquilino deberá abonar, que será igual a un mes de alquiler —en la actualidad se llegan a pagar hasta tres en algunos casos— y se amplía el abanico de garantías que el inquilino puede ofrecer al propietario. El punto lamentable del proyecto, que se incluyó por presiones del sector inmobiliario, es quedará establecido que tanto locatarios como inquilinos deberán pagar una comisión a la inmobiliaria que intermedie en la operación.
Déficit estructural
En Argentina, el problema habitacional, muchas veces postergado, resulta una problemática de primer orden, especialmente para millones de personas a las que les resulta imposible, en el mediano y largo plazo, comprar una propiedad. Mientras, el precio del alquiler, más expensas y servicios, implica en la actualidad para un salario promedio entre el 50 y el 60 por ciento del ingreso personal, se entiende entonces que en la actualidad el déficit habitacional en todo el país alcance a casi cuatro millones de personas.
En efecto, las personas que sufren el déficit habitacional viven en condiciones inhumanas, hacinadas, en zonas no aptas para el hábitat -donde escasea el acceso a los servicios públicos básicos como red cloacal, agua, luz, gas- y en viviendas precarias que ponen en peligro la integridad física de sus residentes. Lo acontecido en las últimas semanas en las villas —bajo el eufemismo de “barrios populares”— es un claro ejemplo de lo que significa vivir en condiciones de hacinamiento.
Esto se agrava cuando se constata que en Argentina, más del 90 por ciento de la población vive en ciudades. En las últimas décadas, en las zonas periféricas a las principales urbes del país, se multiplicaron los barrios y asentamientos que fueron testigo del encuentro entre trabajadores rurales, expulsados de las zonas agrarias por la expansión del monocultivo y la extensión de los latifundios, y trabajadores urbanos a los que cada vez se les hace más difícil sostener el costo de vida, primero por las dificultades para acceder a la casa propia y, luego, por los altos precios de los alquileres y los tarifazos.
Este proceso es, en parte, consecuencia del boom del negocio inmobiliario y la concentración en la propiedad de la tierra. Ambos están relacionados y existen fenómenos coyunturales que los acentúan, como la fragilidad del sistema financiero mundial, que hizo que una porción muy grande de las cuantiosas ganancias de los sectores agroexportadores se trasladen al negocio inmobiliario.
Así, la valorización inmobiliaria de la renta financiera es un fenómeno creciente que explica, en gran parte, la cantidad de viviendas ociosas que hay en la actualidad. San Miguel de Tucumán, Mendoza, Córdoba, Santa Fe, Rosario e incluso Esquel, Bariloche y Ushuaia son conglomerados urbanos más allá del Amba que pueden dar cuenta de ello.
Por un lado, viviendas ociosas, timba financiera e inmobiliaria y negocios para las grandes constructoras aliadas del gobierno. Por el otro, déficit habitacional, alquileres impagables y tarifazos insoportables. Una realidad que es urgente cambiar en el corto plazo.