El acceso a la vivienda en Argentina para inquilinos está en uno de los peores momentos de la historia: crisis económica, aumentos y una demanda que supera ampliamente a la oferta. La intervención del Estado es más necesaria que nunca.
La aplicación de la nueva fórmula de indexación de los alquileres en Argentina a partir del 1° de julio vuelve a poner sobre la mesa la problemática del acceso a la vivienda en Argentina, especialmente en las grandes ciudades, en un contexto de crisis sanitaria y económica que incide fuertemente en el mercado inmobiliario.
De acuerdo a la Ley de Alquileres 27.551 votada y reglamentada en junio del año pasado, corresponde que a partir del primero de julio se aplique la nueva fórmula de indexación. ¿En qué consiste esta suba? En un cálculo que deberán aplicar propietarios e inquilinos confeccionado a partir del Índice para Contratos de Alquiler que realiza el Banco Central de la República Argentina (Bcra).
El índices publicado en la página web oficial del Bcra, surge de un cálculo que contempla la variación de la inflación según el Indec y los aumentos salariales según la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), esto es, la remuneración promedio sujeta a aportes en el país.
Las proyecciones realizadas por propietarios, inquilinos e inmobiliarias arrojan que el aumento promedio a partir del mes que viene será entre el 35 y el cuarenta por ciento.
La suba es fortísima y, sin embargo, se encuentra por debajo de la inflación y de estimaciones paralelas realizadas por las inmobiliarias, que son las que gobiernan el sector en los hechos. Empero, hay que remarcar que en el contexto particular del mercado inmobiliario y en el marco general de la dinámica salarial en el país, los aumentos suponen un golpe (más) durísimo contra los inquilinos.
Profundicemos brevemente sobre el último aspecto: desde el punto de vista de los inquilinos los aumentos de julio estarán por debajo de la inflación pero por encima de los incrementos salariales promedio.
Solo hace falta enfatizar en la pérdida salarial de la población, entre la que el amplio espectro de trabajadores informales que incluye desde monotributistas en relación de dependencia hasta trabajadores no registrados y changarines resultó el más perjudicados por la recesión y la inflación.
Según el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf) en base a datos oficiales, en el período 2018-2020, a caballo de devaluaciones, inflación y pandemia, los trabajadores perdieron hasta el 25 por ciento del poder de compra de sus salarios.
El ingreso de los empleados formales del sector privado descendió en términos adquisitivos el 15,6 por ciento y el de los empleados estatales un 20,7, mientras que los trabajadores no registrados perdieron casi el 26 por ciento de su poder de compra.
En este contexto es que desde hace un tiempo los alquileres registran aumentos muy por encima de la inflación. La pandemia agravó la situación. En la Ciudad de Buenos Aires -y puede extenderse el escenario a todo el Amba- el aumento de los alquileres, según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso), fue mayor al ritmo inflacionario de los últimos doce meses.
El precio de los alquileres para departamentos de dos ambientes aumentó, promedio, un cincuenta por ciento y el precio para departamentos de tres ambientes un sesenta, mientras que la inflación interanual abril 2020-2021 fue de 46,3 por ciento. Otras mediciones como las realizadas por cámaras inmobiliarias arrojan incluso cifras más altas.
Ahora bien lo señalado no da cuenta del problema en desarrollo, más bien describe la situación de los inquilinos. Sobre los problemas estructurales de larga data, históricos, en los que hemos puntualizado en Nuestra Propuesta Diario en vastas ocasiones respecto al acceso a la tierra y la vivienda en Argentina, se suman problemas coyunturales, propios del contexto, que por acumulación y espesor profundizan las desigualdades estructurales. Dos son los más notorios: especulación propietario-patronal y descenso pronunciado del stock de viviendas en oferta disponibles para el arrendamiento.
La merma en la oferta de vivienda para alquilar tiene su correlato en una migración, cada vez mayor, hacia la venta. Desde que comenzó la pandemia, un poco por la crisis sanitaria y otro poco por las consecuencias de la política económica del macrismo, se evidencia una sobreoferta de unidades para la venta.
Según las patronales inmobiliarias, si históricamente la oferta constante de viviendas para alquilar rondaba en las setenta mil unidades, actualmente el número asciende a 118 mil y en aumento.
Todo parece indicar que en un mercado poco regulado las constructoras, las patronales inmobiliarias y los propietarios estarían optando por obtener rentas en dólares en el exterior.
Anecdótico pero sintomático es que en el último año, en barrios como Palermo, Villa Crespo o Almagro en la Ciudad de Buenos Aires no pocos propietarios decidieron dolarizar los contratos de alquiler.
Alternativas y propuestas que no alcanzan
Más allá de los movimientos especulativos del sector y de la asimetría estructural de sus posiciones, lo cierto es que la situación actual del mercado inmobiliario parece preocupar tanto a inquilinos como a propietarios.
En ese sentido puede leerse el pedido formulado por el vicepresidente del Colegio de Martilleros de la Provincia de Buenos Aires, José María Sacco, quien solicitó la inmediata intervención del Estado en el sector para “resolver el déficit habitacional” y convocó al sector financiero y a las constructoras a negociar condiciones para estimular la construcción y favorecer nuevas líneas de créditos hipotecarios.
Según un estudio del colegio al que co dirige, la oferta de viviendas a la venta, en comparación con el mismo período del 2020, se incrementó en casi un cincuenta por ciento mientras que las operaciones realizadas no alcanzan el cinco por ciento del stock disponible.
Mientras, esta semana el presidente Alberto Fernández anunció una inversión de más de 77 mil millones de pesos en obras para urbanizar lotes y en créditos para construir la primera casa en esos terrenos.
El anuncio forma parte de las políticas que se desarrollan en el marco del Plan Nacional de Suelo Urbano del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que también impulsa los créditos Procrear, políticas que se complementan con las iniciativas de urbanización de los barrios populares encaradas por el Ministerio de Desarrollo Social.