En Argentina el precio de los alquileres no para de subir, se dolarizan los contratos y cada vez hay más propiedades en venta y menos en alquiler. La especulación manda. Un impuesto a la vivienda ociosa, como se implementa en algunos países de Europa, puede ser una medida efectiva para revertir la situación.
En Argentina, actualmente, hay más viviendas en venta que en alquiler. Distintos informes de organismos públicos y privados, algunos de ellos analizados en Nuestra Propuesta, vienen dando cuenta del fenómeno, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense. Sin embargo, como adelantamos en reiteradas ocasiones, la especulación inmobiliaria es un fenómeno que tiene lugar en los grandes conglomerados urbanos del país. De esto mismo da cuenta un relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, en el que se analiza la estructura del mercado de propiedades en la Ciudad de Rosario.
Según el colegio patronal, actualmente en el mercado inmobiliario de Rosario la oferta de viviendas en venta es mayor a las unidades disponibles para alquilar. En concreto, mientras que en Rosario —y alrededores— hay casi 31 mil viviendas en venta, la oferta total de viviendas para alquilar apenas llega a las 29 mil unidades y de este universo, el 96 por ciento se encuentra con contratos vigentes. En otras palabras, solo el 4 por ciento está disponible para nuevos contratos, cifra que da cuenta de la baja oferta, muchísimo más si se tiene en cuenta la creciente demanda.
En simultáneo, el precio de los alquileres no para de aumentar. De acuerdo a estimaciones realizadas en base a las publicaciones realizadas en el portal web Zonaprop, en lo que va del año el precio de alquiler de un inmueble de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires lleva acumulado una suba del 31,6 por ciento, mientras que en el conurbano el incremento alcanza el 44. Si se tiene en cuenta el índice de inflación elaborado por el Indec, las subas están por encima de la inflación acumulada en el 2021.
Desde el punto de vista de los inquilinos los aumentos no solo están por encima de la inflación sino también por arriba de los incrementos salariales promedio. Si se echa una mirada más amplia sobre la dinámica salarial de los últimos años, el escenario para los trabajadores es de pérdida absoluta. Según el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf) en base a datos oficiales, en el período 2018-2020, a caballo de devaluaciones, inflación y pandemia, los trabajadores perdieron hasta el 25 por ciento del poder de compra de sus salarios. El ingreso de los empleados formales del sector privado descendió en términos adquisitivos el 15,6 por ciento y el de los empleados estatales un 20,7, mientras que los trabajadores no registrados perdieron casi el 26 por ciento de su poder de compra.
En este contexto es que desde hace un tiempo los alquileres registran aumentos muy por encima de la inflación. La pandemia agravó la situación. Ahora bien lo señalado no da cuenta del problema en desarrollo, más bien describe la situación de los inquilinos. Sobre los problemas estructurales de larga data, históricos, en los que hemos puntualizado en Nuestra Propuesta Diario en vastas ocasiones respecto al acceso a la tierra y la vivienda en Argentina, se suman problemas coyunturales, propios del contexto, que por acumulación y espesor profundizan las desigualdades estructurales. Dos son los más notorios: la especulación propietario-patronal y el descenso pronunciado del stock de viviendas en oferta disponibles para el arrendamiento.
Asimismo, la merma en la oferta de vivienda para alquilar tiene su correlato en una migración, cada vez mayor, hacia la venta. Desde que comenzó la pandemia, un poco por la crisis sanitaria y otro poco por las consecuencias de la política económica del macrismo, se evidencia una sobreoferta de unidades para la venta. Según las patronales inmobiliarias, si históricamente la oferta constante de viviendas para alquilar rondaba en las 70 mil unidades, actualmente el número asciende a 118 mil y está en aumento. Todo parece indicar que en un mercado poco regulado las constructoras, las patronales inmobiliarias y los propietarios estarían optando por obtener rentas en dólares en el exterior. Anecdótico pero sintomático es que en el último año, en barrios como Palermo, Villa Crespo o Almagro en la Ciudad de Buenos Aires no pocos propietarios decidieron dolarizar los contratos de alquiler.
Sancionar la especulación
Una alternativa para terminar con la especulación en el mercado inmobiliario puede ser la implementación de un impuesto a la vivienda ociosa en Argentina. Incluso, la posibilidad de plantear una penalización de este tipo fue planteada recientemente por el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, al ser consultado sobre las dificultades que tiene la población trabajadora a la hora de conseguir vivienda y precios justos a la hora de alquilar.
En la Ciudad de Buenos Aires —una de las más ricas del país con un PBI similar al de países ricos de Europa— hay casi 138 mil viviendas vacías, según un informe oficial del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) publicado en 2019. Como correlato, se estima que el déficit habitacional en el distrito gobernado por el Pro alcanza a los 136 mil hogares. ¿Qué tan distinta es la situación de Caba frente a la de otras grandes ciudades del país, como Santa Fe, Mendoza, Córdoba, Paraná o San Miguel de Tucumán? El informe del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe respecto a Rosario es elocuente.
En ese sentido, el Estado tiene la capacidad de proponer e implementar herramientas que regulen los precios de los alquileres en el país. No se trata solo del buen diseño de medidas técnicas, sino también de voluntad política. Existen muchas formas de penalizar la propiedad de viviendas ociosas y de regular la construcción de nuevas unidades, fijando el precio máximo del metro cuadrado para el alquiler de viviendas nuevas e incentivando la oferta mediante beneficios impositivos para propietarios. En la actualidad, la mayoría de los inquilinos gasta entre el cuarenta y el sesenta por ciento de sus ingresos en el alquiler, sin contar expensas y servicios. De ahí que la inversión realizada por el Estado para garantizar un precio justo y razonable en los alquileres se recuperaría a través del aumento en la capacidad de compra de los inquilinos que destinarían menos ingresos a los gastos de vivienda. Pero nada de esto podría implementarse sin el despliegue de una fuerte política de control y revisión del sector, dominado desde hace décadas por las inmobiliarias y por los grandes propietarios.