El déficit habitacional en la Ciudad de Buenos Aires es igual a la cantidad de viviendas vacías. El gobierno nacional estudia suspender la Ley de Alquileres. Mientras “Inmobiliaria Larreta” no se detiene y la escribanía con asiento en la Legislatura dio el visto bueno a los proyectos inmobiliarios en Costa Salguero y Costanera Sur y a diez convenios urbanísticos.
Una semana después de que el titular de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, anunciara en un acto por el Día de la Construcción junto al presidente de la Nación, la Uocra y empresarios del sector de que está en estudio suspender la Ley de Alquileres votada por el Congreso el año pasado, uno de los pesos pesados de cara a las Presidenciales 2023, Horacio Rodríguez Larreta, logró aprobar en la Legislatura una serie de proyectos inmobiliarios que fueron materia de discusión y rechazo por parte de los vecinos que diariamente observan cómo se concentra la propiedad, se encarecen los alquileres y se destruye el patrimonio histórico de la Ciudad.
La suspensión de la Ley de Alquileres, votada en julio de 2020, no estaba en agenda y promete ser uno de los temas más importantes a tratarse en el Congreso, luego de la renovación de bancas el 10 de diciembre próximo. De cara a sindicalistas y empresarios Massa justificó la decisión -consensuada al interior del Frente de Todos- argumentando que la actual Ley “fracasó” y “terminó disminuyendo la oferta y retrayendo la posibilidad de generar negocios” para propietarios e inversores.
En el diagnóstico hay algo de cierto pero la sentencia debe ser matizada. No quedan dudas de que después de la sanción de la Ley se produjo una retracción de la oferta y un fuerte aumento en el precio de los alquileres, pero ello no se debe necesariamente a los pormenores de la normativa vigente sino, por el contrario, a la desregulación casi total del mercado inmobiliario en el país.
De hecho se comprueba fácilmente -los grandes centros urbanos lo pueden testimoniar- que las “oportunidades de negocios” no han cesado de crecer para las empresas constructoras y para los inversores que buscan resguardar el capital en bienes raíces y, de paso cañazo, especular en el contexto de las pujas devaluatorias y de los intentos cada vez más sólidos por parte del establishment de institucionalizar un curso legal bimonetario en el país.
No obstante, resulta muy sensato poner el foco en un sector en el que claramente todas las partes intervinientes se sienten afectadas, pero el Estado no puede otorgarle la misma atención a cada uno de los actores de un esquema esencialmente asimétrico.
En efecto, la inflación afecta a los pequeños propietarios, esto es, a los dueños de una o dos propiedades cuya renta suelen complementar sus ingresos fijos. Alquilar la propiedad ya dejó de ser una opción apetecible frente a otras alternativas de inversión, incluso con los fuertes aumentos de precios. Por eso, casi inmediatamente después de la sanción de la Ley, se contrajo fuertemente la oferta, los precios de los alquileres se dispararon y el valor de las propiedades descendió.
El establecimiento de índice de precios contemplado en la Ley vigente -establecido a partir de las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio publicado por el Banco Central- puede ser muy útil para evitar excesos (cuando esto es posible en el marco de relaciones asimétricas entre propietario e inquilino) pero no se trata de una herramienta diseñada para regular el precio de un derecho humano básico como el del acceso a la vivienda.
Muchísimo menos cuando se trata de un derecho lesionado por la especulación económica: en la actualidad, el principal problema que tienen los inquilinos es la bajísima oferta de viviendas para alquilar, especialmente en las grandes ciudades del país, fenómeno que es proporcional al aumento de viviendas ociosas.
El Estado tiene la capacidad -y la responsabilidad- de proponer e implementar herramientas que regulen los precios de los alquileres en el país. No se trata solo del buen diseño de medidas técnicas, sino también de voluntad política.
Existen muchas formas de penalizar a la vivienda ociosa y de regular la construcción de nuevas unidades. Una alternativa, por ejemplo, puede ser el establecimiento de precios máximos del metro cuadrado para el alquiler de viviendas nuevas e incentivar la oferta mediante beneficios impositivos para pequeños propietarios, que en Ciudad de Buenos Aires son muchos, aunque cada vez menos.
El impacto de medidas de este tipo sería inmediato en la economía nacional. En la actualidad, la mayoría de los inquilinos gasta entre el cuarenta y el sesenta por ciento de sus ingresos en el alquiler, sin contar expensas y servicios. De ahí que la inversión realizada por el Estado para garantizar un precio justo y razonable en los alquileres, se recuperaría por medio del aumento en la capacidad de compra de los inquilinos en el mercado interno. Pero nada de esto podría implementarse sin el despliegue de una fuerte política de control y revisión del sector, dominado desde hace décadas por las inmobiliarias y por los grandes propietarios.
Ciudad PRO
Donde nadie puede negar que el Estado interviene y fuertemente es en la Ciudad de Buenos Aires. Y como bien lo saben sus habitantes, lo hace a favor de los negociados inmobiliarios y en contra de los vecinos, que sufren las consecuencias de la gentrificación.
En este contexto, una vez más el PRO en la Ciudad logró aprobar, sin mayores dificultades, un paquete de ordenanzas que incluyen beneficios para Irsa en Costanera Sur, la privatización del río en Costa Salguero y los permisos para construir en altura en diez barrios porteños.
Según un informe elaborado por la Mesa de Estudio de Viviendas Vacías, integrada entre otros por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), la Defensoría del Pueblo y el Ministerio Público de la Defensa, en la Ciudad de Buenos Aires el déficit habitacional es de 11,6 por ciento. Asimismo, unas trescientas mil personas residen en villas y asentamientos, otras 7.500 están en situación de calle y un 35 por ciento de las familias pagan alquiler.
Este es el contexto general en el que el PRO no cesa con su modelo de ciudad y negociados. Y, como si fuera poco, si algo caracteriza durante el último lustro la gestión de Larreta es la subejecución presupuestaria en las áreas de vivienda. Según un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) basado en datos del IVC, entre 2017 y 2021 Larreta no solo bajó en un setenta por ciento el presupuesto para la vivienda, sino que lo subejecutó. Los números son claros: si en el último presupuesto el PRO destinó el dos por ciento a vivienda, hay que señalar que en 2017 la partida presupuestaria era del 5,1 por ciento. Esto es, redujo la inversión de 7.300 millones de pesos a poco más de 2.200 millones ¡en un contexto de devaluación e inflación galopante!
Pero en la Ciudad, Larreta y el PRO no dan puntada sin hilo. Allí donde se retira el Estado -desregular es una política de intervención- florecen los negocios. Es que la mitad de las nuevas construcciones realizadas en la Ciudad durante los últimos quince años fueron viviendas “premium” o de lujo, mientras como ya señalamos la cantidad de casas vacías en la Ciudad es igual al déficit habitacional del distrito.
Asimismo, se observa que existe una tendencia en la concentración de obras en el corredor norte de la Ciudad, que comprende los barrios de Nunez, Belgrano, Villa Urquiza, Colegiales, Palermo, Recoleta, Retiro y Puerto Madero. No es difícil explicar, entonces, por qué una de cada diez viviendas permanece vacía en una Ciudad en la que el déficit habitacional afecta a más del once por ciento de la población.