Alquileres y algo más

A pesar de que este año y tras una dura batalla el Congreso nacional aprobó la Ley Nacional de Alquileres, sin dudas hay que anotar a los inquilinos entre los grupos más afectados por la pandemia. La Federación de Inquilinos alertó en un informe reciente que en el transcurso de los últimos siete meses más del 60 por ciento de los locatarios debieron pagar aumentos, pese a que en marzo el gobierno nacional había establecido mediante el Decreto 320/2020 la prohibición de aumentos en los contratos y desalojos.
Una de las problemáticas más sobresalientes desde que se sancionó la nueva Ley de Alquileres es la falta de una autoridad de control que supervise los nuevos contratos y regule la actividad de las inmobiliarias. Como se sabe, cuando se trata sobre todo del alquiler para vivienda, los contratos de locación se celebran entre partes desiguales, entre un propietario que dispone de propiedades para la renta y un trabajador o pequeño comerciante que necesita alquilar un techo para vivir. Es sobre este vínculo asimétrico que las inmobiliarias y los propietarios eligieron descargar su rechazo a la Ley de Alquileres mediante la celebración de nuevos contratos que no se ajustan a las pautas vigentes, especialmente en lo que concierne a los derechos de los inquilinos.
Por ello no sorprende que tras los aumentos y los abusos en las condiciones y requisitos para alquilar, el 40 por ciento de los inquilinos haya manifestado que en noviembre no podrá pagar el total del alquiler. Según la Federación de Inquilinos, equivale a 1.344.000 hogares en todo el país.
A primera vista surge el interrogante acerca de la táctica elegida por las inmobiliarias y propietarios, ya que como en toda actividad de recaudación mensual, nunca es conveniente forzar al pagador a discontinuar los pagos. En otras palabras, cabría preguntarse acerca de por qué los propietarios y las inmobiliarias pugnan por instaurar un sistema cada vez más dificultoso para el inquilino, que podría desalentar la actividad inmobiliaria.
En primer lugar, es evidente que la vivienda es un bien de primera necesidad, esto es, la última variable de ajuste para cualquier familia, incluso después de la alimentación. Entre la calle y un techo, es obvia la elección, aunque hablar de elección en este contexto suena perverso. Sobre esta realidad se aprovechan inmobiliarias y propietarios, que saben que siempre pueden ajustar un poco más.
En segundo lugar, hay que tener en cuenta el precio del dólar, la “brecha” cambiaria y la inflación. Las inmobiliarias y propietarios trasladan al precio de los alquileres cualquier tipo de movimiento en estas tres variables, con el propósito de no quedar “rezagados” en el marco de una economía que tiende a conmoverse con especial énfasis con la cotización de la moneda estadounidense.
En tercer lugar, y no menos importante, hay que tener en cuenta la fase actual del capitalismo y sus crisis. La etapa actual del capitalismo se caracteriza, en parte, por la hegemonía de lo que Marx denominó “capital ficticio”. El “capital ficticio” es un capital que no existe pero que potencialmente y en el corto o mediano plazo podría existir, y por el que se realizan inversiones a futuro. El capital ficticio funciona como combustible para la circulación del capital, necesidad primordial para el capitalismo, que necesita de la circulación para su reproducción.
Como quedó claro desde el 2008 a esta parte, la hegemonía del capital ficticio, que sin dudas constituye el pilar del sistema financiero internacional, no equivale a solvencia y sostenibilidad del mismo. En los últimos años, especialmente desde la crisis desatada por las hipotecas subprime en Estados Unidos, el sistema financiero internacional se volvió cada vez más inestable y “menos confiable”, en términos de inversores y especuladores. En este contexto, los inmuebles —el denominado boom inmobiliario y de la construcción— constituyen una inversión algo más segura que las que se pueden realizar en el sistema financiero. Es sintomático de esto lo siguiente: a pesar de que durante los cuatro años de Macri no existió ningún otro país en el mundo con “mejores” condiciones para el negocio financiero que Argentina, en el país aumentó de forma considerable la cantidad de inquilinos y disminuyó la cantidad de propietarios. Según datos del INDEC, entre 2018 y 2020 la cantidad de inquilinos en el país sobre la población total pasó del 27,6 por ciento al 29,5, mientras que la cantidad de propietarios se redujo del 66,8 por ciento al 63,8. Lo que se observa es un abrupto —tan solo dos años– proceso de concentración sobre la propiedad de la vivienda, un bien que, dato no menor, está dolarizado.
No es descabellado concluir, entonces, que este proceso de concentración de la vivienda influye en las características del mercado inmobiliario, cada vez más tendiente a funcionar para los propietarios y las inmobiliarias como un reaseguro frente a los vaivenes de la economía, convirtiéndose en una inmejorable inversión para resguardar en activos físicos las inmensas cantidades de dinero que en otro momento se depositaban en el sistema financiero internacional.