Un plenario de las comisiones de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda del Senado, comienza a tratar el proyecto de reforma a la ley de alquileres que la semana pasada aprobó la Cámara de Diputados, que modifica la Ley que fue aprobada durante 2019.
Al cierre de esta edición, un plenario de las comisiones de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda del Senado comenzaba a tratar el proyecto de reforma a la ley de alquileres que la semana pasada aprobó la Cámara de Diputados, que modifica la Ley que fue aprobada durante 2019.
Aquella norma nunca acabó de convencer a los inquilinos, al tiempo que fue fuertemente resistida por las cámaras inmobiliarias que con su fuerte capacidad de lobby arrancó la reforma que busca imponer la nueva normativa que, si prospera, va a establecer que la vigencia de los contratos entre inquilinos y propietarios baje de tres a dos años, con actualización que va a poder hacerse dentro de un plazo de entre cuatro y doce meses mediante un acuerdo entre las partes.
La iniciativa postula que las partes deben convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler cuando se inicia la relación locativa, para lo que pueden aplicar el Índice de Precios al Consumidor, el Índice de Precios Mayoristas o el Índice de Salarios que elabora el Instituto Nacional de Estadística y Censos, o bien una combinación de estos índices. Pero el problema es que ese “acuerdo de partes”, se hace entre dos actores cuya capacidad de negociación es absolutamente asimétrica.
Otro punto peligroso del proyecto es que no especifica ninguna regla respecto al pago del alquiler en divisa extranjera, por lo que deja abierta la posibilidad a que se obligue a pagar en dólares, algo que en la práctica ya sucede pero que de esta forma dejaría mucho más desamparados a los inquilinos.
La Ley y la trampa
De acuerdo a un reciente informe que fue elaborado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, en esa jurisdicción el alquiler representa en promedio el 40,75 por ciento de los ingresos de los hogares constituidos por personas que son inquilinos, al sumar el valor del alquiler y el valor de las expensas, todo sin contar el pago de los servicios.
Por otra parte, un relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz, da cuenta de que durante 2022 los precios que más fueron incrementados son los de los monoambientes con un 122,9 por ciento, mientras que para las unidades de dos ambientes fue de 102,3 y en el caso de las de tres llega a 98,8.
Los datos oficiales señalan que en la Ciudad se están edificando alrededor de seis mil nuevas obras y hay unas cuarenta mil viviendas nuevas, pese a lo que la oferta de departamentos para alquilar está ahora mismo en un piso histórico. Según el Índice de Contratos de Locación que confecciona el Banco Central, en la Ciudad hay en oferta para alquiler tradicional menos de 1300 unidades habitacionales en base a contratos de tres años con un aumento anual indexado por inflación, pero crece la oferta de alquileres temporales, que se hace por medio de plataformas desreguladas y en dólares, que ya es superior a un rango de 17 mil unidades de acuerdo a la información oficial que obvia un subregistro cuya existencia todos reconocen.
Así las cosas, la oferta de alquileres temporales brinda la posibilidad a que los locadores eludan la normativa vigente desde 2020 que preveía un aumento del precio del alquiler por año, para pasar a ajustarlo trimestralmente, pero también facilita que se fije arbitrariamente el precio del depósito inicial y que se cargue sobre el inquilino el costo derivado de cualquier problema o rotura que pudiera surgir en el inmueble.
Aunque la fachada señala que se trata de inmuebles ofrecidos a turistas, en la práctica se destinan tanto a personas residentes en la Ciudad como a visitantes temporarios, lo que plantea a los locatarios la posibilidad de obtener más margen de rentabilidad, al tiempo que aleja esta modalidad de las posibilidades de la mayoría de los trabajadores.
Y en esta maniobra resulta fundamental el siga-siga que habilita el Gobierno de la Ciudad, porque existe un subregistro de este tipo de oferta que es amparado por el Ente de Turismo de la Ciudad que, de acuerdo a la Ley 6.255, es la autoridad de aplicación que debe regular los alquileres temporarios destinados al turismo. En su registro figuran sólo 360 inmuebles, cantidad que resulta ridícula si se la compara con las no menos de setenta mil que es la oferta que surge de un simple relevamiento por las plataformas digitales que se dedican a esta actividad y, más aún, si se tiene en cuenta que el Gobierno de la Ciudad sólo labró una decena de actas por infracción a la norma, tal como se denunció oportunamente desde la bancada legislativa del Frente de Todos.
De acuerdo a un informe de la Dirección General de Estadística y Censos porteña, los alquileres en la Ciudad sufrieron aumentos de hasta un 141,1 por ciento durante el segundo trimestre y en simultáneo cayo casi un cincuenta por ciento la publicación de ofertas y se triplicó el segmento de las que se hacen en dólares.