Un informe elaborado por la Federación de Inquilinos Nacional arrojó información valiosa para establecer un primer balance sobre la ley de alquileres a un año de su implementación y sobre la situación de los inquilinos en el país.
A un año de la reglamentación de la Ley de Alquileres, promovida por el Frente de Todos cuando la pandemia paralizó a la economía nacional, un informe elaborado por la Federación de Inquilinos Nacional reveló que más del 90 por ciento de los inquilinos consideran que las inmobiliarias y/o los propietarios no cumplen con las obligaciones establecidas por el nuevo marco normativo. Otro dato interesante que arrojó la encuesta es que el 85 por ciento de los locatarios encuestados considera necesario que el Estado regule los precios de los alquileres.
Desde su origen, cuando un primer proyecto comenzó a discutirse en el Congreso allá por 2017, la Ley de Alquileres generó fuertes resistencias, todas ellas provenientes del sector patronal, especialmente cámaras inmobiliarias y agrupaciones de propietarios. Luego de un fuerte loby que logró paralizar el proyecto por casi tres años y frente a la nueva realidad impuesta por la pandemia y el cambio en la correlación de fuerzas en el Congreso Nacional, las cámaras inmobiliarias y los propietarios resisten a una normativa ya reglamentada y en plena vigencia.
Si uno de los artículos menos discutidos es el de la duración de los contratos de alquiler —6 de cada 10 encuestados contestó que firmó contratos por 3 años, tal como establece la ley—, en la práctica el 80 por ciento de los propietarios rechazó de plano inscribir los contratos de alquiler en AFIP y 4 de cada 10 nuevos contratos se rubricaron con actualizaciones de precios semestrales, cuando la normativa indica claramente que debe ser anual según un índice establecido a partir de las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio publicado por el Banco Central de la República Argentina.
Sin dudas uno de los puntos más interesantes del relevamiento es la confirmación de la existencia de un amplio consenso, al menos entre los inquilinos, sobre la necesidad de regular con énfasis los precios de los alquileres.
El establecimiento de índice de precios, tal como sucede en la actualidad, puede ser muy útil para evitar excesos —en las ocasiones que esto es posible en el marco de relaciones asimétricas entre propietario e inquilino— pero no se trata de una herramienta diseñada para regular el precio de un derecho humano básico como el del acceso a la vivienda. Muchísimo menos cuando se trata de un derecho lesionado por la especulación económica: en la actualidad, el principal problema que tienen los inquilinos es la bajísima oferta de viviendas para alquilar, especialmente en las grandes ciudades del país, fenómeno que es proporcional al aumento de viviendas ociosas.
El Estado tiene la capacidad de proponer e implementar herramientas que regulen los precios de los alquileres en el país. No se trata solo del buen diseño de medidas técnicas, sino también de voluntad política. Existen muchas formas de penalizar la propiedad de viviendas ociosas y de regular la construcción de nuevas unidades, fijando el precio máximo del metro cuadrado para el alquiler de viviendas nuevas e incentivando la oferta mediante beneficios impositivos para propietarios. En la actualidad, la mayoría de los inquilinos gasta entre el 40 y el 60 por ciento de sus ingresos en el alquiler, sin contar expensas y servicios. De ahí que la inversión realizada por el Estado para garantizar un precio justo y razonable en los alquileres se recuperaría a través del aumento en la capacidad de compra de los inquilinos que destinarían menos ingresos a los gastos de vivienda. Pero nada de esto podría implementarse sin el despliegue de una fuerte política de control y revisión del sector, dominado desde hace décadas por las inmobiliarias y por los grandes propietarios.
